Uw zoekresultaten

Veel gestelde vragen

In Spanje kopen, hoe begin ik eraan?

 

 

WAT ZIJN DE BETALINGSVOORWAARDEN VOOR DE AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED IN SPANJE

Goederen in aanbouw

  1. Bij de reservering: € 3000 waarborg (bedrag niet invorderbaar)
  2. Binnen de 30 dagen: voorschot van 30% van de prijs  van het vastgoed
  3. Bij levering van de sleutels: het eindbedrag of  70% van de prijs van het vastgoed (met aftrek van de € 3000)

 

Afgewerkte bouw

  1. Bij de reservering: € 3000 waarborg (bedrag niet invorderbaar)
  2. Bij levering van de sleutels: 100% van de prijs van het vastgoed (met aftrek van de € 3000)

Een andere betalingstermijn of tussentijdse betaling kan eventueel worden toegekend.

Wij werken alleen met aannemers die een bankgarantie kunnen voorleggen.

Een bankgarantie is een garantie die door een bank wordt gegeven aan een begunstigde. De bank betaalt hem een bepaald bedrag indien iemand geen prestatie, goed of evenement kan leveren.

De nieuwe goederen worden, net zoals in Nederland/België, ook verkocht met tien jaar garantie. Deze waarborg beschermt de woning tegen eventuele structurele gebreken die tijdens deze periode in de bouwwerken zouden kunnen opduiken.

 

Kosten

Gaat het om een nieuwe woning of eerder een woning in doorverkoop?

  • Voor nieuwe eigendommen: kosten = 13,8% (10% btw, notariskosten, registratiekosten en advocaatkosten, zegelrecht).
  • Bij doorverkoop: kosten = 10,8% (Actos Jurídicos Documentados) (belasting op erfoverdracht van 8%, notariskosten, registratiekosten, advocaatkosten, zegelrecht).

 

DE FINANCIERING BIJ DE AANKOOP VAN UW HUIS? APPARTEMENT OF VILLA

Er zijn 2 mogelijkheden voor het financieren van uw woning in Spanje:

Via een Belgische bank:

Het is belangrijk om te weten dat de Belgische bank geen garantie op uw goed in Spanje zal nemen. Het is daarom noodzakelijk een eigendom in België te bezitten waarop de bank een garantie kan nemen.

Via en Spaanse bank:

De Spaanse bank kan wel een garantie nemen op het goed in Spanje. Maar de hypothecaire lening die kan worden toegekend aan een buitenlander moet voldoen aan bepaalde voorwaarden: zo moet de waarde van het pand (door officiële expertise geraamd) 70% vertegenwoordigen van de totale lening. Het is daarom noodzakelijk om zelf een bijdrage te leveren van 40% (de resterende 30% + onkosten).

De hypothecaire lening wordt toegekend over een looptijd van maximaal 25 jaar voor de niet-residenten.

Lijst van noodzakelijke documenten voor het verkrijgen van een lening in Spanje:

> Kopie van identiteitskaart

> Bewijs van toekenning van pensioen

> Fiscaal identificatienummer voor buitenlanders (N.I.E.)

> Kopie van de laatste zes loonstrookjes

> Kopie van de uittreksels van de laatste zes maanden van de hoofdrekeningen

> Kopie van het jaarverslag van de vennootschap of van de onderneming (in geval van zelfstandige of ondernemer)

> Kopie van het uittreksel uit de rol

> Kopie van het recht op onderhoudsgeld

> Kopie van de arbeidsovereenkomst

> Kopie van de akte van eigendom van het onroerend goed

> Kopie van het koopcontract van de woning

> Kopie van de laatste betaling van het IBI (Belasting op onroerend goed)

> Kopie van de betalingen van de eigenaarsgemeenschap

> Uittreksel uit het CCP (centrale voor persoonlijke kredieten ) en de lijst van niet-gereglementeerde registraties (ENR) van de Nationale Bank van België

> Een aanbevelingsbrief van uw lokale bank

Als u ervoor kiest om uw lening via een Spaanse bank af te sluiten, weet dan dat wij in contact staan met verschillende banken en dat wij u uiteraard ook daarin kunnen begeleiden.

 

HOE LANG KAN IK ALS TOERIST VERBLIJVEN IN SPANJE

Behoort uw land tot de Europese Unie dan kunt u oneindig lang in Spanje blijven. Fiscaal gezien worden alle niet-residenten die minstens 183 dagen per jaar (burgerlijk jaar) in Spanje wonen, beschouwd als residenten, zelfs als dit niet het geval is.

 

WELKE DOCUMENTEN MOET IK MEENEMEN TIJDENS EEN VERBLIJF OF VESTIGING IN SPANJE

Voor een verblijf van minder dan 3 maanden, moet u gewoon in het bezit zijn van uw Belgische identiteitskaart of van het huidige Belgische paspoort, evenals van de N.I.E.

Alle Belgen die in Spanje wonen voor een duur van meer dan 3 maanden moeten zich inschrijven in het register voor buitenlanders (Registro de extranjeros). Hiervoor kunt u een inschrijvingsbewijs aanvragen als EU-burger (Certificado de Ciudadano de la Unión) aan de Oficina de Extranjería, of op het politiebureau.

Het betreft hier het groene certificaat met een geldigheidsduur van 5 jaar, met mogelijkheid tot verlenging.

 

HOE BEREIK JE DE GEZONDHEIDSZORG

Om toegang te krijgen tot gezondheidszorg in Spanje, hebt U de Europese kaart van ziektekostenverzekering nodig.

De Europese kaart van de ziektekostenverzekering is een document dat bewijst dat u recht heeft op ziekteverzekering tijdens een tijdelijk verblijf in een land van de Europese Unie. Met deze kaart kunt u tijdens uw verblijf van de nodige medische zorgen genieten.

U kunt uw aanvraag doen in België, bij uw verzekeringsmaatschappij. Deze kaart is persoonlijk en op naam.

 

HOE ZIT HET MET DE UITBETALING VAN DE PENSIOENEN

Als u in België verblijft, is het toegekende pensioenbedrag u altijd verschuldigd.

Verblijft u in het buitenland, dan wordt de betaling van uw pensioen in het buitenland direct doorgestuurd naar het adres dat door de begunstigde werd aangegeven.

 

HOE KAN IK EEN BANKREKENING OPENEN IN SPANJE

U heeft enkel en alleen een paspoort nodig of N.I.E. nummer.

U hoeft geen eerste storting te doen voor het openen van een Spaanse bankrekening. Ook hiervoor kunnen onze advocaten instaan.

 

MAG IK MIJN WAGEN LATEN REGISTREREN IN SPANJE

Als u uw auto in Spanje wil inschrijven, moet u uw aanvraag indienen bij de Jefatura Provincial de Tráfico van uw woonplaats.

Een wegenbelasting (Impuesto de circulation) is verschuldigd voor alle ingeschreven voertuigen in Spanje. Deze wordt jaarlijks betaald, meestal in het gemeentehuis, en de prijs is afhankelijk van het merk en de grootte van uw voertuig, ongeveer € 85 / jaar voor een middelgrote auto.

In Spanje bestaat er geen belasting op inverkeerstelling.

Volgende pagina›

SPAANSE BELASTINGEN

Spaanse vakantiewoningen en de Nederlandse/Belgische fiscus

Steeds meer Nederlanders en Belgen vinden de weg naar hun gedroomde vakantiewoning in Spanje. Dikwijls wordt de aankoop emotioneel geïnspireerd. De vragen naar de precieze juridische en fiscaalrechtelijke gevolgen van de aankoop worden meestal pas heel wat later gesteld en nog later beantwoord.

Om te vermijden dat u met onaangename verrassingen wordt geconfronteerd, staan we hier stil bij enkele aandachtspunten bij de aankoop van uw buitenlandse droomwoning.

Belast in het buitenland, maar…

Uw buitenlandse woning zal in de eerste plaats in het buitenland worden belast. Zo geeft een villa aan de Spaanse kust logischerwijs aanleiding tot Spaanse belastingen.

Als Nederlands/Belgisch inwoner moet u bovendien de inkomsten uit buitenlands vastgoed ook vermelden in uw Nederlandse/Belgische belastingaangifte!

In Nederland/België moet u in principe de huurprijs of -waarde van uw buitenlands vastgoed aangeven. Ingevolge rechtspraak mag u voor vastgoed in Europa ook een lager forfaitair inkomen aangeven, vergelijkbaar met het kadastrale inkomen in Nederland/België. Voor die Spaanse villa hoeft u dus niet de werkelijke (hogere) huurprijs of -waarde aan te geven, maar volstaat 1,1% of 2% van de (lagere) ‘valor catastral’.

Dus tweemaal belast?

Maar wordt u dan tweemaal belast op uw buitenlands vastgoed; eenmaal in het buitenland en nogmaals in Nederland/België? Gelukkig niet.

Nederland/België heeft een verdrag gesloten met Spanje dat bepaalt dat de inkomsten uit Spaans vastgoed worden vrijgesteld van belasting in Nederland/België.

De aangifte in Nederland/België is dus enkel relevant voor het zogenaamde ‘progressievoorbehoud’. Dit betekent dat de vrijgestelde Spaanse inkomsten enkel in aanmerking worden genomen voor de bepaling van het toepasselijke progressieve tarief op uw Nederlandse/Belgische inkomsten, zoals uw loon of pensioen

 

BUDGET AANKOOP

Naast het aankoopbedrag moeten er nog extra kosten betaald worden.
Dus je budget moet groter zijn dan louter het verkoop/aankoopbedrag van de woning.
Het gaat dan minimaal om btw of registratiekosten, kosten voor een advocaat (koop nooit zonder advocaat in Spanje), notariskosten, aankoop taksen enz. Gemiddeld moet er afhankelijk van de regio en het feit of je bestaande bouw dan wel nieuwbouw koopt minimaal 12 % tot 16% kosten worden bijgeteld.
Verder is het ook mogelijk dat er nog budget voorzien wordt om de woning verder af te werken. Zo zijn bijvoorbeeld niet in alle panden de keukens volledig ingericht (de “white goods”ontbreken dan bijvoorbeeld nog).
Ook de airco/verwarming is soms enkel “pre-installed”.

Wat zijn white goods: de vroegere “losse witte” toestellen in een keuken: ijskast, vaatwasser, wasmachine.

Wat is HVAC (verwarming/koeling) pre-installed? Dat wil zeggen dat de kanalen voor aanvoer van koude of warme lucht al zijn voorzien maar de eigenlijke motor/convector is nog niet aanwezig. Dus als je wil verwarmen of koelen moet je daar nog extra budget voor uit trekken.
Verwarming kan eventueel ook met warmtepomp/elektrisch

 

HOE DUUR IS EEN SPAANSE WONING

Zoals in België of Nederland heb je als eigenaar ook jaarlijks een aantal kosten die terug komen.
Zo zijn er de :
Onroerendgoedbelasting (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)
Dit is een lokale belasting voor de eigendom van onroerend goed in Spanje, ongeacht of de eigenaar resident is, of niet. Het wordt berekend op basis van de kadastrale waarde die wordt vastgesteld door de gemeente. De kadastrale waarde is een administratieve waarde die meestal – en soms aanzienlijk – lager is dan de marktwaarde.
IBI – over het algemeen varieert deze belasting van 450 tot 500 euro per aankoopsom van 100 000 Euro per jaar.
Belastingheffing over de inkomsten van niet-residenten (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR).
Als je in het bezit bent van onroerend goed, maar je bent geen resident en je hebt geen huuropbrengsten of een andere bron van inkomsten in Spanje, dan zal jouw inkomstenbelasting berekend worden op basis van de fictieve huurwaarde van het onroerend goed.
Dit is een vast belastingtarief van 19% of 24% van een bepaald percentage van de kadastrale waarde van het onroerend goed: 1,1% als de kadastrale waarde is herzien, 2% als de kadastrale waarde niet is herzien en 1,1% van 50% van de aankoopprijs als het onroerend goed geen geregistreerde kadastrale waarde blijkt te hebben.
Een voorbeeld graag?
Stel dat je pand een kadastrale waarde heeft van 100.000 euro, dan kan je de belasting als volgt berekenen:
Inkomstenbelasting niet-resident (IRNR): belastinggrondslag is 1,1% van de kadastrale waarde van 100.000 euro of 1.100 euro. De heffing zelf zou 19% of 24% van 1.100 euro of 209 of 264 euro per jaar zijn.

Gemeenschappelijke kosten (indien het om een gezamenlijk complex of resort gaat).

Deze kosten variëren sterk volgens de grootte van het complex en de faciliteiten die er zijn. Minimaal moet je rekenen op 40 Euro per maand en bij luxe 5*resorts kan dat oplopen tot 300 à 400 Euro per maand.
Voor je aankoopt bezorgen we je de bedragen van het complex waar je koopt.

Kosten water, elektriciteit, soms gas,telefonie, internet
Elke maand zijn er vaste kosten te betalen. Of je nu aanwezig bent of niet, er is altijd een maandelijkse forfait te betalen. Het is dan ook sterk aan te raden deze kosten te betalen via een domiciliëring om te vermijden dat telkens je in Spanje aankomt je zonder elektriciteit of water zit en je internet er uit ligt.
Tip : zorg dat je altijd ongeveer 500 tot 1000 Euro op je rekening hebt staan.

Verzekering
Vergeet ook niet je pand te verzekeren.
In geval van een vrijstaande woning, verzeker je zowel de woning als je inboedel.
Het is sterk aan te raden deze verzekering te nemen bij de Spaanse bank waarbij je een rekening hebt. Banken zijn meestal iets duurder wat betreft de jaarlijks te betalen premie maar verwittigen je altijd wanneer je premie vervalt.
Lokale makelaars zijn dit jaar actief en volgend jaar misschien verhuisd.
Het is ook mogelijk deze premie met een domiciliëring te betalen.
Tarieven zijn vergelijkbaar met België. De meeste verzekeringsmaatschappijen zijn immers internationale spelers en hanteren in Spanje dezelfde risicoberekeningen als in België of Nederland

 

VERSCHILLEN NEDERLAND/BELGIË EN SPANJE

Het grootste verschil m.b.t. de aankoop in Spanje van een woning is de rol van de notaris. In België en Nederland hoort het tot de taak van de notaris en is het voor hem een wettelijke verplichting de nodige opzoekingen te doen m.b.t. tot het pand en informatie over de eigenaar.
Enerzijds checkt de notaris bouwvergunningen na, ruimtelijke ordening regels, kadastrale perceelnummers en eigendomsrechten. Anderzijds zal hij zorgen voor het opheffen van hypotheken, het traceren van schulden van de huidige eigenaar enz. Verder schrijft hij de syndicus/rentmeester aan m.b.t. de gemeenschappelijke kosten, reservefondsen enz.
OVAM attesten, watertoetsen, voorkooprechten enz. Dit wordt allemaal door de notaris in kaart gebracht.

De rol van de Spaanse notaris is echter veel beperkter.
De notaris is slechts een openbare autoriteit die getuige is bij de ondertekening van een overeenkomst.
Het is niet zijn taak de inhoud van het contract te kennen en is evenmin verantwoordelijk voor de juistheid of volledigheid van de inhoud van de akte (Escritura)
Verder zorgt hij voor het innen van bepaalde belastingen namens de Spaanse staat.
In geval van een bestaande woning moet hij (sinds 1993) de nodige opzoekingen doen bij het Registro.
Daartoe vraagt hij een Nota Simple (uittreksel) op bij het eigendomsregister (Registro de Propriedad). Daarin controleert hij om welk goed het gaat en of er eventuele beslagleggingen zijn en wie de rechtmatige eigenaar(s) zijn. Grote ‘maar’ is echter dat hij een deel van die verantwoordelijkheid van zich kan afschuiven mits een clausule op te nemen in de Escritura waarin hij stelt niet verantwoordelijk te zijn voor schulden en lasten die nog liggen op het pand. In de meeste Escrituras staat die formule, m.a.w. de notaris heeft het nooit gedaan….
Deze opzoekingen worden daarom best aan een advocaat overgelaten die daartoe specifiek de opdracht krijgt.
Verder int de notaris de nodige taxen (zegelbelasting of rechten), rekent zijn werkzaamheden af. Nadat de akte getekend is bezorgt hij je een copia Simple (dat is een verplichting, binnen de 5 dagen te leveren). Dat is een door de notaris afgestempelde kopie van de akte.
Daarna zorgt hij voor de registratie van deze akte in het Registro de Propiedad (informatie over het goed/tegenstelbaar aan derden).
Het inschrijven in het Catastro (informatie over de eigenaar/het kadaster) daarvoor zorgt de advocaat).

Wat vind je in de Escritura ?

  •  Naam van de koper, verkoper en de Notaris.
  •  Gegevens m.b.t. het onroerend goed (van de grond niet het pand).
  •  Verklaring dat de verkoper de rechtmatige eigenaar is.
  •  Verklaring dat het onroerend goed vrij en onbelast is (opgelet notaris kan onder deze verplichting uit).
  •  De verkoopprijs van het onroerend goed.
  •  De betalingswijze.
  •  Wie welke belasting vanaf wanneer betaalt.

 

WAAR OP LETTEN BIJ NIEUWBOUW WONING

Afhankelijk van de keuze voor nieuwbouw woningen of bestaande bouw zijn de aandachtspunten verschillend. 

Nieuwbouw
Promotor of Aannemer ?
De meeste nieuwbouw woningen worden verkocht door promotoren. Je koopt dan grond en een woning of appartement via dezelfde partij.
Voordeel is dat dit volledig onder 10% btw valt.
Als je echter grond aankoopt en dan zelf een aannemer in de arm neemt zit daar wel een prijskaartje aan.
Op de grond betaal je dan registratierechten maar op de bouw betaal je wel 21% btw.

Architect ?
Alhoewel de rol van de architect niet veel verschilt van de Belgische architect en hij dus onafhankelijk moet zijn en 10 jaar aansprakelijk is, raden we ten zeerste aan elke afwijking op een plan of een lastenboek schriftelijk vast te leggen.
De meeste architecten hangen af van hun promotor.
De kostprijs van een architect in Spanje kan ook erg tegenvallen.
Tarieven van 15% zijn vrij standaard.
Kopen met een promotor is meestal beter koop.

Solvabiliteit van Promotor/ontwikkelaar of Aannemer ?
Eigenhuisspanje kijkt bij elke nieuwbouw de solvabiliteit na van de aannemer of promotor (Aval Bancario).
Nu is het zo dat de meeste promotoren bij elke nieuwe promotie een nieuwe vennootschap starten. Dus het opvragen van de jaarrekening geeft niet veel garantie omdat er geen historiek is bij de aannemer, is dat niet anders.
De enige zekerheid die er kan gegeven worden i.v.m. voorschotten, is of werken met bankgaranties, of voorschotten overmaken op 3de rekeningen van advocaten, of betalen volgens de vooruitgang van de werf (na bevestiging meetstaaf door de architect).
Elke andere vorm van betaling vormt een risico. Voor Eigenhuisspanje is geen andere werkwijze mogelijk.

Bouwvergunning ?
Voor we beslissen een pand op onze website te zetten vragen we de bouwvergunning op.
Daarin kan je net zoals in Nederland/België nakijken wat toegelaten is en wat niet en of dit overeenkomt met de verkoopfolders van de promotor.

Wie is eigenaar van de grond ?
Ook dit onderzoeken we grondig. Heel vaak starten de promotoren al met verkopen en/of bouwen voor ze eigenaar zijn van de grond waarop ze bouwen.

Op zich is dat niet verboden maar het gevolg is wel dat ze :

  1. dan nog geen bankgarantie kunnen krijgen
  2. al wat gebouwd wordt is dan automatisch eigendom van de grondeigenaar dus betaal nooit een voorschot aan een ontwikkelaar als hij de grond nog niet in eigendom heeft.

Bankgarantie ?
Sinds 1 januari 2016 mogen banken geen bankgaranties meer geven tenzij :

  1. De ontwikkelaar over een uitvoerbare bouwvergunning beschikt.
  2. De ontwikkelaar eigenaar is van de grond.

Ontwikkelaars die niet werken met bankgaranties, daarvoor zijn we onverbiddelijk : er worden aan hen geen voorschotten overgemaakt. Elke betalingsschijf gaat naar de 3de rekening van de advocaat die het dossier behandelt.
Laat je niet onder druk zetten door de ontwikkelaar om toch te betalen;
vaak bouwt de ontwikkelaar op grond waar hij nog geen eigenaar van is.
Alles wat dan op die grond wordt gebouwd is nog automatisch van de eigenaar van de grond. Zo lijkt het dat je huis bijna af is en je denkt wat is het risico als ik nu toch aan de ontwikkelaar betaal want er staan al meer bakstenen dan je voorschot betaald hebt ? Toch kan je bedrogen uit komen. Doe het dus niet tot wij je zeggen dat het veilig is.

Anderzijds is het niet zo dat het feit dat een ontwikkelaar geen bankgaranties heeft, betekent dat hij niet betrouwbaar is.

Reservatie document ?
Zodra je jouw woning gevonden heeft is de eerste stap het pand reserveren.
Daartoe wordt een reservatie document opgemaakt. Dat is een vrij eenvoudig document dat afhankelijk van de partij waar je van koopt gevolgd wordt door ofwel een ontwerpakte en akte (als je koopt van een bank of een particulier) of een verkoopcontract in geval van de projectontwikkelaar.
Eigenhuisspanje begeleidt je hier in.
Wat moet er minimaal op het document staan :

  1. Naam van de partijen
  2. Goed dat wordt aangekocht
  3. Prijs waar tegen het verkocht wordt
  4. Bijzondere voorwaarden: v.b. speciale afwerking, meerwerken, opschortende voorwaarden
  5. Leveringstermijn goed
  6. Betalingsvoorwaarden/betalingsschijven.

Elke verkopende partij heeft zijn wijze van reserveren.

Koop je van een bank ? Dan vraagt die bank meestal om een bankrekening te openen bij één van haar filialen; je stort daar dan een voorschot op van 3000 tot 6000 Euro.

Mocht de verkoop niet rond komen door de schuld van de bank (ze trekt de verkoop terug in, pand is eigenlijk toch niet te koop enz) dan heeft je recht op de terugbetaling van het volledige reservatie bedrag.

Koop je van een promotor ? dan zal die je vragen om een bedrag van 3000 tot 6000 Euro te storten op zijn rekening. Gezien hier geen bankgarantie tegenover staat, staat Eigenhuisspanje garant voor dit bedrag. Dit is een vrijwillige service aan onze klanten.
Mocht de verkoop niet doorgaan door schuld van :

1-  de ontwikkelaar : dan heb je sinds 1 jan 2016 recht op het dubbele bedrag van jouw storting.
2- door jezelf. je kan binnen de 30 dagen nog afzien van de verkoop. Dan bent je dat voorschot kwijt. Dat is de prijs die je betaalt omdat de ontwikkelaar gedurende 30 dagen het pand voor je van de markt heeft gehaald.

 

WAAR OP TE LETTEN BIJ AANKOOP VAN PARTICULIER

Zonder je schrik te willen aanjagen: dit is het meest risicovolle!

Met een particulier hebben wij geen relatie en zij dringen meestal heel sterk aan op een groot voorschot.
Hoe lossen we dit op zonder risico voor je ? je betaalt het voorschot (ongeveer 3000 Euro) op de derden rekening van de advocaat die het dossier gaat afhandelen. Mocht de verkoop niet rond komen dan krijgt je jouw voorschot terug.

Als je zich toch laat verleiden tot het betalen van een voorschot aan een particulier hebben wij geen enkele mogelijkheid om jouw voorschot te recupereren.

Dus wat heb je vandaag geleerd?
Betaal nooit een voorschot aan een particulier en ook niet aan een makelaar.

Veel makelaars in Spanje bezitten geen aansprakelijkheidsverzekering en geen derden rekening dus geld aan hen overmaken is geen goed plan.

Koop je van een niet-resident vergeet dan niet 3% van het aankoopbedrag in te houden voor het betalen van de meerwaardebelasting op de verkoop. Wist je dat je als koper verantwoordelijk bent dat de verkopende partij die belasting betaalt?

[/showhide]

Vergelijk Advertenties